芦苇：股市OR楼市？谁才是财富储藏的仓库

【摘要】在前一篇文章《股市泡沫评估模式对楼市有何启示?》里，我阐明了楼市价值评估的要素，不管外在的经济环境、个体选择如何变化，最终一定会汇集到那几个要素之上，详细内容读者可以去找这篇旧作。需要强调的一点是，楼市的租金来源于租客的收入约束，但这一收入是预期的收入。

　　腾讯“证券研究院”特约 芦苇 资深投资人，9年投资经验KWO客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　在前一篇文章《股市泡沫评估模式对楼市有何启示?》里，我阐明了楼市价值评估的要素，不管外在的经济环境、个体选择如何变化，最终一定会汇集到那几个要素之上，详细内容读者可以去找这篇旧作。需要强调的一点是，楼市的租金来源于租客的收入约束，但这一收入是预期的收入。KWO客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　售租比PR值，同股票PE类似，当预期租金或每股收益会大幅升高时，人们会给出一个更高的当前静态估值数据。因此，我们讲股票、楼市甚至任何资产的估值，其中都会涉及预期的问题，凡涉及预期的问题，皆难处理，这是投资赚钱为什么很难的原因。KWO客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　本文再谈楼市，是另外一个角度——财富储藏，或者财富的仓库。KWO客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　一个人，乃至一个国家，依靠知识，通过劳力、资源等要素的产出，所得的财富，一定会储藏于某处，而可供存储的仓库，不外乎公司(企业)、土地、收藏品(艺术品)。KWO客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　通过知识的不断向公司注入，劳力会促使企业和土地产出创造财富，而这财富，可留存于公司进行再生产，亦可藏于土地带来土地资源的升值，而受制于增长的速率约束，这财富的存储是有限的，好在有收藏品市场，可以带来无限的储藏功能。KWO客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　知识不足和土地匮乏是贫穷的两大原因。KWO客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　中国自古以来言必称“地大物博”，土地在中国不算匮乏，在这几十年来，受益于开放门户和教育的发展，中国人的知识得到了长足的进步，但某些领域跛足严重。韩国、日本这样的小国，土地匮乏，却能列于发达国家之行，根本的原因在于知识能够不断向企业注入，而贸易开放，使得企业完成国际化。国际化的空间，让这些国家能够充分享有知识带来的巨大财富。美国的发达，则同时有赖于知识的进步注入企业，并完成国际化，另外还有土地的充裕。KWO客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　我们从这个财富仓库的角度来看待中国今天的楼市，当如何理解呢?KWO客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　当下的国人有了财富，会如何储藏呢?如果投向企业，经济周期下行，企业的盈利能力下降，不是好的选择。这里投向企业，可以是将财富存在银行，由银行注入企业，也可以是投向金融市场，提供直接融资。一级市场则表现为各种资产管理公司和股权公司发行的产品，二级市场则可以直接买卖股票，其实上市与否，本质上是一样的。但在中国，都不是或者说都不会是百姓眼中好的储藏渠道。不论是诸如发行、投资者保护等机制上，还是与国际不接轨的投机大波动特征，都使得中国的金融市场，难以担当财富仓库的角色。KWO客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　讲到这里，我们足见一个良性稳定发展的金融市场的重要性，美国拥有全世界最发达的金融市场，其家庭收入的大部分，都是以基金的形式，将财富存于发达的金融市场。2015年年中以来的股灾，曾有一些企业家将资金投入股市，损失了近十年积累的财富量。股市不能简单的理解为有涨有跌，盈亏自负的下注市场，它可是财富的一个重要仓库(股票是公司所有权的一部分)。KWO客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　在中国，公司不容易在当下成为财富的仓库，还有一个重要的原因在于当前的国企制度。知识无法充分注入，财富的产出能力面临越来越大的浪费。这也是为什么中国股市自2008年金融危机以后，难以重回高点的最本质的原因。KWO客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　收藏品市场中国并没有放得很开，做不了这仓库。而在经济下行周期，民众投资会倾向于不事产出的项目，吸纳就业人数又会成问题。KWO客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　如果企业，收藏品都难当重任，剩下唯一的选择就是土地。所以，我们看到的房地产价格(乘以面积为价值)，不只是一种具备金融属性的投机资产价格，更重要的是，它是居民财富的储存仓库。KWO客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　所以，从这种角度来看，政府不可轻下打压楼市的决策。我认为，好的做法是让财富能够从楼市向其他仓库转移，这就要求回到实体经济，回到公司(企业)。当然，中国一线城市的楼市价值当中，不能仅从租金回报来看，因为这其中包含了其他诸如医疗、教育等其他无形的价值。KWO客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　照上面的一整套分析，楼市在什么情况下会自然下跌呢? 一是其他的财富仓库能够用于储藏财富，改变当前的居民预期;二是医疗、教育等资源问题能够随着各地经济发展，得以均衡。这也就是我说的一线楼市，未来会下跌的本质原因，当然这不是炒股当中短线周期的事情。KWO客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台

　　或许有人问，国内的仓库不行，国外的可以吗?这个各位自行思考，我不发表看法。KWO客商网-商会、协会、校友会、俱乐部资源整合社交平台